COTIZAR MI PROYECTOMENÚ EN SITIO
Respuesta rápida: antes de comprar en preventa en Tulum o Playa del Carmen verifica quién es dueño del terreno, qué permisos existen, qué contrato se firma, cómo se garantiza tu dinero y qué supuestos sostienen la rentabilidad prometida.
La preventa no es solo precio
El descuento inicial compensa riesgo de ejecución, plazo y mercado. Dos unidades con el mismo precio pueden tener perfiles opuestos si una cuenta con proyecto ejecutivo, licencias, capital y contrato claro, mientras la otra depende de ventas futuras.
La NOM-247-SE-2021
PROFECO señala que los contratos relacionados con vivienda deben cumplir requisitos de información y publicidad. El Registro Público de Contratos de Adhesión permite consultar formatos registrados. Pide el número de registro y compara el documento que firmas con el aprobado.
Diez pruebas antes del anticipo
- Escritura y folio real del terreno.
- Certificado de gravámenes.
- Facultades de quien vende.
- Uso de suelo y densidad.
- Licencia y autorizaciones ambientales aplicables.
- Proyecto, superficies y especificaciones anexas.
- Contrato de adhesión registrado.
- Calendario, hitos y penalizaciones.
- Destino y protección de anticipos.
- Presupuesto de operación y mantenimiento.
Rendimientos: separa dato de promesa
Una proyección debe mostrar tarifa, ocupación, estacionalidad, comisiones, impuestos, mantenimiento, seguros y reposición. Si solo presenta ingreso bruto, no es un análisis de rendimiento. Modela escenarios conservador, base y alto.
El proyecto arquitectónico importa
Revisa ventilación, asoleamiento, ruido, circulaciones, cuartos de máquinas, drenaje y durabilidad. Un render no demuestra que el edificio sea construible ni operable. Solicita planos y memoria de calidades.
Señales de alerta
- Urgencia artificial para transferir.
- Permisos “en trámite” sin evidencia.
- Metros cuadrados sin definición de área interior y exterior.
- Renta garantizada sin responsable solvente.
- Contrato que permite cambios unilaterales amplios.
- Pagos a cuentas distintas de la parte contractual.
Preguntas frecuentes
¿El contrato registrado elimina el riesgo?
No. Mejora transparencia contractual, pero no reemplaza revisar terreno, permisos, financiamiento y ejecución.
¿Conviene visitar la obra?
Sí. La evidencia física debe contrastarse con programa y estimaciones.
¿Quién debe revisar?
Abogado, notario, fiscalista y técnico independiente cubren riesgos diferentes.
Conclusión
La mejor oportunidad es la que sobrevive una auditoría. Si necesitas evaluar el proyecto físico o su viabilidad, solicita una revisión.
Fuentes oficiales
Información general; no sustituye asesoría legal, financiera o fiscal.