COTIZAR MI PROYECTOMENÚ EN SITIO
Respuesta rápida: un terreno barato puede resultar caro si tiene problemas de título, acceso, servicios, uso de suelo, subsuelo o ambiente. Antes de comprar, convierte la promesa comercial en documentos y un estudio de cabida.
1. Propiedad y tracto sucesivo
Verifica escritura, folio real, vendedor, gravámenes y medidas. Si existen antecedentes ejidales, cesiones o litigios, la revisión jurídica debe resolverlos antes de comprometer capital. Un contrato privado no reemplaza la situación registral.
2. Catastro y realidad física
Compara escritura, plano, certificado de medidas y levantamiento topográfico. Bardas, caminos y ocupaciones pueden no coincidir con documentos.
3. Uso de suelo y ordenamiento
Confirma destino, densidad, altura, COS, CUS, retiros y estacionamiento. Revisa también ordenamiento ecológico. El potencial de venta anunciado no tiene valor si la normativa no lo permite.
4. Acceso legal
Una brecha visible no demuestra derecho de paso. Verifica frente, servidumbres, vialidades proyectadas y mantenimiento. El acceso de maquinaria durante obra también importa.
5. Servicios
Solicita factibilidades formales de agua, drenaje y energía. Calcula costo de conexión, ampliación o sistemas autónomos. “Hay postes cerca” no equivale a capacidad disponible.
6. Subsuelo, agua y vegetación
Evalúa cavidades, rellenos, nivel freático, inundación y vegetación protegida. Estos factores cambian cimentación, implantación y permisos.
7. Costa y ZOFEMAT
En predios costeros determina límites de zona federal, concesiones, duna y autorizaciones. No supongas que la línea visible de playa coincide con el límite jurídico.
8. Estudio de cabida
El arquitecto traduce reglas y condiciones en áreas vendibles o útiles, circulaciones, estacionamiento, estructura y operación. Este estudio permite probar escenarios antes de comprar.
9. Modelo financiero
Incluye tierra, cierre, estudios, permisos, proyecto, construcción, financiamiento, comercialización, impuestos, operación y contingencia. Calcula sensibilidad a plazo, costo y precio de salida.
10. Condiciones suspensivas
Cuando sea posible, condiciona la operación a resultados de due diligence, permisos o factibilidades. El contrato debe asignar responsabilidades y plazos con claridad.
Señales de alerta
- Presión para apartar sin documentos.
- Metros “vendibles” sin estudio.
- Servicios prometidos verbalmente.
- Precio muy inferior sin explicación.
- Acceso por terreno ajeno.
- Antecedentes ejidales no regularizados.
Preguntas frecuentes
¿Quién integra la revisión?
Notario y abogado revisan lo jurídico; arquitecto, ingenieros y especialistas ambientales revisan lo físico y normativo.
¿Cuánto tarda?
Depende del predio y disponibilidad documental. La urgencia del vendedor no debe acortar verificaciones críticas.
¿Vale la pena antes de firmar?
Sí. El costo de estudiar es pequeño frente al capital inmovilizado en un terreno inviable.
Conclusión
Compra potencial construible, no solo metros cuadrados. Revisa nuestro portafolio y solicita un estudio inicial.
Fuentes oficiales
Contenido general; confirma el caso concreto con especialistas y autoridades.